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Acheter un bien immobilier en Grèce

Ca y est, c’est décidé, vous allez acheter investir en Grèce ! Que ce soit un appartement à Athènes, un terrain ou une petite maison sur une île grecque, les démarches sont sensiblement les mêmes mais mieux vaut être un peu préparé si l’on ne veut pas que cela se transforme en parcours du combattant. Quelles sont les démarches et précautions?  Quels sont les professionnels dont il faut s’entourer? Quels sont les couts liés à l’achat d’un bien immobilier en Grèce ? Quels sont les pièges à éviter ?
Après deux expériences, à Athènes ou nous avons acheté une maison ancienne, et sur une île ou nous avons acheté un terrain puis fait construire une maison, nous avons pu appréhender les points auxquels il faut prêter attention. Nous avons alors essayé, avec les conseils avertis de notre avocate, de préciser les différentes étapes afin que vous sachiez ce qui vous attends.

Mais chaque achat est un cas particulier aussi n’hésitez pas si vous avez une question spécifique, à demander avis à notre avocate qui tentera de vous conseiller. Il y a pas mal de questions et nous avons mis en place un petit formulaire pour lui permettre de vous répondre le plus précisément possible.

Qui peut investir en Grèce et quelles sont vos obligations?

Tout citoyen d’un pays européen, français, belges mais également suisses sont libres d’acheter un bien immobilier en Grèce.
D’un point de vue administratif, les seuls obligations sont les suivantes:

  • Vous devez disposez d’un numéro d’immatriculation fiscale ΑΦΜ (AFIMI)
  • Ainsi qu’un accès au système fiscal TAXISnet
  • Il est également recommandé de disposer d’un compte bancaire grec au nom de l’acheteur par lequel transitera le prix de la vente.
Retrouvez toutes les démarches pour s’installer en Grèce sur notre page dédiée.

Dernières questions sur notre forum

Quelles sont les différentes étapes de l’achat?

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement, ou même le terrain que vous souhaitez acquérir en Grèce. La première étape va consister à contrôler tout ce qui concerne le bien et vous assurez qu’il n’y a rien qui puisse empêcher votre projet. Pour cela vous allez avoir besoin d’un peu de temps pour récupérer et vérifier les documents, titres et rapports en amont de la signature. 

Si naturellement en France vous commenceriez par signer une promesse ou un compromis de vente devant notaire, ce n’est pas l’habitude en Grèce ou l’on signe plutôt (sauf pour les achat d’un montant important) une promesse entre le vendeur et l’acheteur. Dès ce stade, il est recommander de nommer un avocat (même si cela n’est plus obligatoire depuis xxxx).

La promesse d’achat

La promesse sous seing-privé

Lors de la signature de cette promesse, un délai limite pour la signature du contrat authentique est fixée et l’acheter verse un montant symbolique au propriétaire qui « s’engage » en retour à ne pas vendre le bien à un tiers avant l’expiration du délai convenu. La promesse peut également mentionner la possible nécessité d’obtenir un financement bancaire dont le refus constituerait une conditions résolutoire.

Ce n’est pas une promesse de vente signée devant notaire comme on la connait en France par exemple (ni le versement d’arrhes) mais un engagement réciproque des parties.
C’est l’occasion pour l’acheteur de définir le temps qui lui est nécessaire pour auditer le bien et être certain de ce qu’il achète.

Attention: cet acte sous seing privé ne peut en aucun cas garantir la vente définitive et même des clauses de pénalité qui seraient précisées sur l’acte en cas de dédit du vendeur  pourraient être revues par un tribunal. A contrario, le retrait non justifié de l’acheteur ou son impossibilité de conclure dans les délais convenus lui fait couvrir le risque de perdre les sommes versées à la signature. Vous l’avez compris, l’acheteur porte le risque et il est recommandé de limiter le montant versé au propriétaire (en général 5 à 10,000€).

La promesse de vente notariée

Si cela n’est pas coutume pour les achats habituels, il est possible de contracter au travers une promesse de vente notariée qui offre d’avantage de protection à l’acheteur et peut inclure une clause donnant procuration à l’acheteur pour réaliser la vente.
Mais l’acheteur se trouve engagé alors que l’audit préléminaire n’est peut être pas terminé. Privilégiez alors cette option si vous savez déjà précisément la nature du bien que vous achetez et si le bien est d’un montant élevé.

L’audit préliminaire

C’est une étape cruciale et déterminante pour votre projet. L’avocat doit contrôler la légalité, la conformité, la sincérité de l’ensemble des pièces nécessaires à la vente à commencer par les titres de propriété.

Les titres de propriété

Par titres de propriétés on entend l’ensemble des actes authentiques concernant le bien. Ce peut être un contrat de vente / d’achat, un acte notarié de donation ou de partage, une acceptation de succession… Certains titres peuvent également tirer leurs droits de titres plus anciens et demandent par conséquent un contrôle minutieux de la part de l’avocat qui conduit l’audit. Il faut préciser que les titres enregistrés depuis plus de 10 ans ne peuvent plus faire l’objet de recours, ni d’être attaqués. Il faut donc être particulièrement vigilant pour les actes plus récents et s’assurer qu’aucun ayant droit « caché » n’apparaisse après coup.

Les titres sont enregistrés et conservés par le registre de Conservation des Hypothèques et/ou aux services du cadastre, lorsque le service existe pour la zone ou se trouve le bien

La situation hypothécaire du bien

Si depuis 2020, la Grèce s’est engagée dans un vaste programme d’enregistrement numérisé et centralisé des propriété au sein d’un cadastre informatisé, tout n’est pas encore finalisé et votre avocat va vérifier la validité des titres de propriétés auprès des services du registre de la Conservation des hypothèques.
Les biens y sont répertoriés sur des registres papiers que seuls les avocats sont autorisés à consulter.
Outre la légalité de l’acquisition du bien, cet audit permet de contrôler son 
état hypothécaire, l’absence de demande de saisie, d’action en contestation/revendication de propriété. Contrôles qui devront être renouvelés le jour du passage de l’acte final de vente afin de prévenir tout risque d’acheter un bien déjà vendu la veille…
La présence d’inscriptions hypothécaires sur un bien complique le processus de vente et peut allonger les délais alors que le remboursement et la levée d’hypothèque peut demander une décision de justice.

Les limites physiques de la propriété

Dans le cadre de la mise en place progressive du cadastre, un plan topographique réalisé et signé par un ingénieur civil pour le compte du vendeur doit désormais être annexé à tout acte de vente. C’est une formalité si vous achetez un appartement à Athènes mais cela peut être plus compliqué si c’est un terrain à la campagne sur une île par exemple.
Dans ce cas, le plan nouvellement dressé est s
usceptibles de faire l’objet de contestation ou de recours. Et c’est pourquoi, il est parfois nécessaire de faire venir tous les possibles ayants droits ou voisins lors de la vente pour confirmer les choses.

En complément des ces contrôles sur les titres, la situation hypothécaire et les limites du bien votre avocat va également contrôler:

  • Le règlement de copropriété si vous acheter un bien en copropriété (qui peut exclure certains types d’usages ou prévoir des charges attachées à des parties communes…).
  • La situation concernant la construction qui dépend de sa classification générale et de la région dans laquelle il se trouve. Il faudra être particulièrement attentif si le terrain se trouve en dehors d’une zone urbaine / est une parcelle agricole. Dans ces cas, une surface minimale est généralement exigée pour pouvoir construire.
  • La situation du bien proche de zones d’intérêt archéologique. Certains des terrains proches de ces zones peuvent être déclarés inconstructible ou la délivrance de permis de construire peut demander des procédures particulières faisant intervenir d’autres ministères et retardant d’autant les choses.
Cette liste n’est pas exhaustive (on aurait pu citer les bien qui sont listés et protégés comme les maisons néoclassiques à Athènes, les terrains qui disposent d’une limite sur la mer…). Plus généralement, votre conseil doit vous avertir de toute contraintes ou risques lié à l’achat du bien afin que vous puissiez vous décider en connaissances de cause.

Prix de vente et valeur fiscale ou valeur objective

Chaque bien dispose d’une valeur fiscale qui lui est propre qui sert notamment de référence pour le calcul de la taxe immobilière.
Cette valeur peut différer de manière importante de la valeur commerciale du bien sur le marché. traditionnellement inférieure à la valeur commerciale, une inversion de la tendance s’est observée suite à la crise de la dette.

Réglement des droits de mutations

Avant de pouvoir signé l’acte d’achat devant le notaire, il faut que le règlement des droits de mutation aient été réalisé. 

Les déclarations sont préparées par le notaire et votre avocat et doivent être validées par les services de l’administration fiscale afin que vous (l’acheteur) puissiez vous acquitter des droits. La preuve du règlement est communiquée au notaire.

 

Signature de l’acte authentique et finalisation du paiement

La signature de l’acte de vente est obligatoirement faites devant notaire (choisi par l’acheteur) en présence des parties au contrat et de leurs avocats (vous pouvez vous faire représenté par votre avocat) Le notaire est en Grèce un représentant de l’état. Il va vérifie la conformité des éléments qui doivent figurer au dossier (quitus de charges et de taxes, plan topographique, certificat de performance énergétique…). Le contrat est lu a haute voix et tous les points vérifié par les parties (cela peut prendre quelques heures). Si vous assistez à la signature, votre avocat doit impérativement parler français / anglais ou être accompagné d’un interprète si vous ne parlez pas le grec
C’est à ce moment en général qu’est finalisé le paiement du bien (par chèque de banque par exemple).

Dernière étape: l’enregistrement de l’acte et les déclarations fiscales

L’acte est signé et vous voila propriétaire en Grèce. Bravo! La encore, c’est la responsabilité de votre avocat d’enregistrer l’acte sans délais auprès du registre de conservation des hypothèques et du cadastre. Il devient alors opposable aux tiers.

Vous devez également enregistrer sans tarder votre nouveau bien auprès de l’administration fiscale. C’est la déclaration E9 relative au patrimoine immobilier que vous retrouverez sur votre compte TAXISnet. Cela peut être fait par vous ou plutôt par le comptable que vous aurez nommé si vous avez suivi nos conseils.

 

Acheter un bien immobilier

Quels sont les coûts d’achat d’une propriété en Grèce ?

  • Le montant des honoraires d’un avocat est fixé librement. Dans la pratique ils évoluent entre 1,5 et 3% de la valeur du bien acquis (dégressif plus la valeur augmente).
  • Les honoraires du notaire pour l’établissement de l’acte de vente sont fixés par la loi et sont d’environ 1,5 à 2% du prix de vente.
  • La commission de l’agence immobilière, à charge de l’acquéreur, s’élève généralement à 2% du prix de vente.
  • Les honoraires du conservateur des hypothèques pour l’enregistrement du bien immobilier au registre : environ 0,5%
  • La taxe sur le transfert de bien immobilier est de 3,09% du montant du prix de vente (pour un bien ancien). Il faut préciser que si la valeur fiscale est supérieur au prix de vente, la taxe sera naturellement calculée sur cette valeur.
Tous ces couts sont HT et il faut donc ajouter la TVA de 24%

Vous avez une question concernant votre projet ?

Vous pouvez soumettre votre question à notre avocate qui essaiera de vous conseiller aussi précisément possible. Vous pouvez indiquer ci dessous, la nature de votre projet et votre question.
Soyez aussi complet que possible afin de lui permettre de bien comprendre le sujet. Ces informations restent bien sûr confidentielles.